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房地產調控還有待加強
目前，中國房地產欠缺的是消費者的消費能力。過去十年，房地產主要靠城市中高收入居民支持，未來十年，主要靠城鎮化過程中轉移出的農民支撐。農民能否市民化，關鍵是住房、就業和子女教育。住房、就業是迫在眉睫的問題，醫保是中期問題，養老是長期問題。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
首套房7折 市場難覓
城鎮化與龐大的人口不一定會提高房價，人多，房價就高，是個偽命題。
如果高收入階層都到境外購房消費，境內的高端房會受到嚴重沖擊；如果境內龐大的中低收入階層不能成為有效消費群體，不僅不能托住房價，還會成為政府補貼的分食者，拉低平均價格水位。
中低收入階層是價格敏感群體，對房貸利率十分敏感。行政色彩十足的限購退出市場後，9月底央行松綁限貸。此舉效果好於取消限購，對於剛性需求者是極大利好。中原地產首席分析師張大偉認為，限貸松綁的效果相當於限購松綁影響的5倍以上，起碼可以增加30%的可購房人群。中國傢庭金融調查與研究中心(CHFS)主任甘犁則認為，松綁限貸將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放，規模為550萬套左右，但這對於城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說，仍屬杯水車薪。
首套房7折利率沒有得到普遍執行，不是執行力不夠，而是市場不同意。從商業銀行層面而言，既有房貸額度限制，又有贏利與風險束縛，首套房房貸風險高於多套房，銀行融資成本在上升，銀行不會輕易釋放低息貸款。根據融360網站的最新數據，房地產風險最小的城市北京首套房貸普遍是9折，而上海以9.5折為主，7折利率市場難以尋覓。
"釜底抽薪" 穩定房地產市場
要穩定房地產市場，"釜底抽薪"的辦法有兩個。
第一 ，提高農民土地收益，讓農民一次性變現，獲得原始積累，在農民進城的同時，讓農民買房上樓。此舉後遺癥很多，農民一次性變現後無法享受增值收益，農民大多欠缺投資專業技能，征地後獲得的幾十萬現金有可能在20年後成為現在的2萬塊錢；一次性變現無法擺脫就業困境，一些地區已經出現民間小賭場跟隨征地農民走的現象，揮霍很容易，生存很艱難。
目前北京、武漢等城市郊區的農民已經得到瞭大筆收益，而貴州、雲南遠離城市的農民土地收益與農產品相當，隻能靠工業化區域逐步擴張，讓農民在各個階段分享不同的收益。反過來說，工業化、產業化、城鎮化才能找到農民的就業崗位，形成良性城鎮化過程。農民單純依靠土地收益生活，相當於一隻大象叮在中國經濟這隻牛身上，不可能持久。
&信用貸款代墊款銀行貸款全省皆可處理emsp;第二個辦法，在城鎮化的過程中培育就業機會，同時，為低收入群體建立住房銀行。
房貸利率是影響房地產的首要因素，在中國隻有擬議中的房產稅能與之相提並論。房地產個貸是長期負債，且按復利計算，利率水平對還貸成本極為敏感，降低營利事業所得稅信貸年息借貸增貸轉貸利率是增加需求的有效手段，而銀行不可能降低利率，財政貼息又難以支撐。房地產低息貸款從何而來？
政策性銀行有瞭形狀，國開行成為首選。7月29日，銀監會官方網站宣佈，銀監會批準國傢開發銀行住宅金融事業部開業，其業務范圍為辦理納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設貸款業務等。此舉意味著，通過棚改推進城鎮化進程、推進經濟與社會結構轉型升級，已經上升為國傢戰略，資金主要通過政策性銀行解決。
如下的悲觀設想並非空穴來風：棚改無法獲得實際經濟收益，低效率與貪腐使基礎設施投資邊際效應下降為零，產業升級沒有應聲而起，大量沒有經過專業培訓的就業者尋找機會，結果可以預料，政策性銀行手中積攢瞭大量壞賬，不得不通過資產證券化等方式轉移壞賬，或者由財政註資。前一結果必然擾亂投資市場，造成資本貨幣市場信心低落；後者更加糟糕，央行發行貨幣推升物價，低效的基建成本由全民埋單，埋單數額起碼在萬億元以上。
與個貸銀行不同，國開行住房政策銀行主要是解決城鎮化過程中的保障開發，不是針對購房個人，剛性需求的購房個體，仍然難以得到急需的低息貸款。城鎮開發貸與個貸有本質區別，風險控制、管理模式都不同，個貸行需要檢視各個城市、城市區塊的房地產風險，為個人進行信用評級，以及利用證券化的方式釋放更多的貸款。中低收入階層獲得低息貸款購入城市住房，通過產業經濟發展，讓農民群體體面就業、徹底地有尊嚴地融入城市，轉換成城市公民身份。
公積金轉成住房貸款銀行轉換成本相對較低，可以解決中低收入階層低息房貸難題，也可解決區域分割的山頭主義，公積金專業化和集中管理都可實現，實現良性循環。目前，公積金規模4萬億，加上誰也不知道的賬目維修基金1萬億，如果再發行1萬億金融債，可基本滿足個貸要求。公積金繳納者轉換成為銀行股東，他們的紅利將高於活期存款，對繳納者有利。
一方面公積金浪費，一方面需求者得不到低息房貸，另一方面公積金繳納者隻能得到活期存款--三輸局面不應持續，也不可能再持續下去瞭。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/07492975760.shtml
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