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地王困局拿不到銷售證 成本一天一輛寶馬3
市場調整期，高總價、高單價的地王總是面臨更多的挑戰。在北京 市場，地王項目更要頂住雙重壓力：一方面，政府的預售證管制依然存在，銷售道路不暢通；另一方面，銷售延遲導致各方面成本累積，削減瞭利潤空間。
地王盤的煎熬，還在進行中。
等待的成本
說起地王項目，給人留下房屋三胎缺錢急用哪裡汽車貸款深刻印象的是萬柳地王。2012年7月，當時市場已經進入升溫階段，萬柳地塊，台東信用貸款作為北京傳統高端居住區萬柳地區幾乎絕版的純住宅地塊，一入市就引起瞭諸多房企大佬的關註。
但是，該地塊出讓前，發生瞭戲劇性的一幕，一方面是推遲拍賣時間，與北京政府市委換屆會議拉開時間差，以免一換屆就出地王引起爭議；一方面是在政府壓力下，已經參與競拍的央企保利臨時退陣，充分體現瞭政府想賣高價地、又怕賣得太火的矛盾心情。
事實證明，此後，市場一路升溫幾乎到瞭沸騰的地步，2013年上半年，北京諸多二手房項目的同比漲幅都超過30%。
最後，該地塊由中赫置地競得，總價26.3億元，樓面地價4.2萬元左右/平方米，創造瞭北京住宅類地塊樓面地價新紀錄。
目前，該地塊出讓已經過去瞭近兩年的時間，但還沒有開盤銷售，"他們去年下半年就想入市，但是政府不批預售證。"一位業內人士對經濟觀察報表示，這對項目的影響非常大。
這意味著萬柳項目入市至少被拖延瞭半年以上，融資、營銷等方面的成本，都會因此而增加。
萬柳地塊總價為26.3億元，那麼中赫如何解決地價款的資金來源呢？
競得萬柳地塊的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司，為中赫置地子公司。經濟觀察報查詢的工商資料顯示，赫華恒瑞原本由中赫置地全資控股，拿地之前的6月20日，中赫置地引入瞭一個投資人中十冶集團投資開發有限公司，持有該項目公司40%的股份，中赫置地持有60%。
拿地一個月以後，2012年8月24日，中赫置地又引入兩個投資人進入該公司，即上海 誠盈一期股權投資中心(有限合夥)、上海誠盈二期股權投資中心(有限合夥)，這兩個公司分別持有赫華恒瑞1%、97%的股份，中赫置地和中十冶持有的股份，都減少到瞭1%。
這意味著，萬柳地塊的土地款，是以股權融資的方式解決，且是資產抵押方式。
經濟觀察報進一步梳理資料發現，上海誠盈一期股權投資中心(有限合夥)、上海誠盈二期股權投資中心(有限合夥)這兩個投資基金，都由誠盈(上海)股權投資基金管理有限公司成立。
誠盈(上海)股權投資基金管理有限公司，則是2011年由中誠信托發行的一個5年期信托融資4000萬元與另外六傢公司各自出資1000萬元，共同投資成立。上述出資的六傢公司中，有一傢名為北京赫華明瑞投資有限公司，中赫置地持有該公司1%的股權。
至於誠盈(上海)股權投資基金在萬柳地塊項目中，提供的融資額是多少、收益要求如何，現在不得知。
一位上市公司董秘對經濟觀察報表示，融資成本，都是談出來的，要看每一傢公司的具體情況，資質如何，找誰融資以及談判人員的能力等多方面因素， 但是總體來看，2012年融資成本不比現在低，以信托等融資方式為例，年利率普遍在10%以上，當時甚至年利率18%、19%的，也有人願意要。
"中赫置地雖然隻持有項目公司1%的股權，但是絕不意味著他的出資額隻有1%。"上述董秘表示，這是一個風險保護措施，以保證一旦還不上錢，出資方可以擁有項目的絕對主導權。
該董秘表示，出資額方面，中赫一定會出至少30%的資金，出資方甚至會要求50%的自有資金。
保守估算，26.3億元的地價款，假設中赫置地方面在拿地時出資額是50%，那麼融資額就是13億元，按12%的利率計算，年成本就是1.56億元，平均每天成本超過42萬元。
此外，還有營銷、推廣等方面的成本。"營銷成本包括售樓處、樣板間的裝修，宣傳物質的制作，廣告投放等。"一位代理公司負責人對經濟觀察報表 示，如果拿不到預售證，可能導致額外的廣告費支出，如廣告投放瞭，但是不能按期開盤進行銷售，那麼就是無效推廣，等到真正能開盤的時候，還得重新啟動廣 告、推廣方面的流程。
地王困境
高價項目，各自的處境也不一樣。"同是高價樓盤，可以分兩種情況來看。"亞豪機構市場總監郭毅表示，一種是中赫萬柳項目、融創農展館項目等，這 類項目屬於稀缺性產品，沒有可比性，周邊也沒有競爭項目，其上市銷售，不受整體市場變化的影響；還有一種項目，如中糧孫河項目，其周邊已經有幾個項目入 市，因為規劃條件的限制，中糧項目與周邊項目並不會有本質上的區別，但中糧的拿地成本又明顯高於周邊項目，如何在定價上既能保證企業有合理利潤，又能讓購 房者接受，這是一個問題。
如果說萬柳地王受限的是政府的預售證審批，那麼中糧孫河地王，就是項目本身存在明顯缺陷。
2013年7月，中糧以23.6億元總價拿下孫河地王，該地塊雖然總價不是最高，但該地塊總建築面積8.17萬平方米，需要配建3.3萬平方米公租房，剩餘4.87萬平方米的商品房面積，樓面地價高達4.84萬元/平方米。
中糧的拿地價格，明顯高於此前進入該區域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊，上述三傢拿地企業樓面地價分別約為2萬元/平方米、2.9萬元/平 方米、2.6萬元/平方米。目前，泰禾、龍湖的項目已經入市，銷售價格在6萬元-7萬元/平方米，這一價格顯然是中糧所無法接受的。曾有業內人士預計，中 糧項目售價應該在10萬元/平方米，才能實現合理利潤。
中糧地塊的位置雖然相對更好，但是在孫河區域，也不具備稀缺性，根據經濟觀察報掌握的資料，孫河區域共規劃瞭11塊居住用地，目前共出讓瞭5塊，還剩6塊，這6塊中，還有比中糧地塊位置更好的。
業內數據顯示，目前售價在10萬元/平方米以上、還沒有入市的住宅項目，還有北河沿甲柒拾柒號、中央公園廣場項目等。這些項目都將面臨如何取得 預售證的問題。"拿不到預售證，隻能等待。"郭毅表示，至於中糧孫河項目這樣的項目，隻能把入市時間往後拖一拖，市場回暖以後可能會有更多機會，而在定價 策略上，要看每個企業的經營狀況，價格決定瞭周轉率，資金緊張、快周轉的企業，可能會把定價調低以快速出手，資金不緊張的企業，則可能堅持自己的定位。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-07/08512765939.shtml
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